Turmkauf vom Hauptaktionär

Auf dem Immobilienmarkt tut sich gerade wenig. Große Transaktionen sind selten ­geworden, professionelle Investoren sind seit Herbst wegen der rasch ­gestiegenen Zinsen in Schockstarre, heißt es immer wieder von prominenten Marktteilnehmern. Das gilt nicht für die beiden heimischen Immo-AGs Immofinanz und S Immo. Dort wird in den letzten Monaten fleißig gekauft und verkauft. Im vergangenen September hat die Immofinanz 53 Einzelhandelsimmobilien in Osteuropa für 324 Millionen Euro von der tschechischen CPI erworben. Die S Immo verkaufte mehrere Häuser in Deutschland, gab aber schon im September den Ankauf von bis zu 15 Büroobjekten in Budapest bekannt. Verkäufer: Immofinanz und CPI. Im Februar wurde dann der bisher prominenteste Deal bekannt gegeben: Die S Immo will der Immofinanz die Twin Towers am Wienerberg und mehrere benachbarte Gebäude mit 128.000 Quadratmeter Fläche abkaufen. Voraussichtliche ­Investition: 411 Millionen Euro.

Was viele verwundert: Hier kaufen und verkaufen eng miteinander verflochtene Unternehmen. Die Immofinanz hält gemeinsam mit der tschechischen CPI 88 Prozent an der S Immo. Und die CPI ist wiederum mit 77 Prozent der Hauptaktionär der Immofinanz. Aus Sicht der CPI-Gruppe macht es also wenig Unterschied, welcher ihrer Gesellschaften die Immobilien letztendlich ­gehören. Das Geld bleibt innerhalb der Gruppe.

S Immo will mehr Bürohäuser

Eine Erklärung ist die klarere Aus­richtung der einzelnen Gesellschaften. Vor allem die S Immo machte bisher fast alles vom Zinshaus in Berlin bis zum Einkaufszentrum in Rumänien. In Zukunft stehen Büros im Fokus: „Durch die laufenden Verkäufe in Deutschland verfügen wir über Liquidität, die wir – entsprechend unserer Strategie – in hochwertige Büroobjekte in CEE und Österreich investieren möchten, um langfristig die Ertragskraft der Gesellschaft zu steigern. Die Liegenschaften am Wienerberg ­passen hervorragend in diese Strategie, weshalb wir einen Ankauf prüfen. Erste Auswirkungen unserer Zukäufe in Budapest sind bereits in den Mieterlösen ersichtlich“, erklärt S-Immo-Chef Herwig Teufelsdorfer. Bei der Immofinanz will man hingegen weniger Büros und den Anteil der Fachmarkt- und Einkaufszentren erhöhen. 

Das erklärt allerdings noch nicht, warum man die Immobilien im großen Stil innerhalb der Gruppe kauft und verkauft. Man könnte ja auch am Markt von Konkurrenten zukaufen. „Es geht hier neben der Portfoliooptimierung wohl vor allem um Liquiditätssteuerung. Man nutzt die überschüssige Liquidität einer Gesellschaft, um damit Immobilien der ­anderen zu kaufen“, meint Erste-Bank-Aktienanalyst Christoph Schultes. Bei externen Zukäufen würde die ­Liquidität aus der Gruppe abfließen.

Tschechen mit Milliardenschulden

Das Geld kann man an anderer Stelle wohl besser gebrauchen, vermuten Marktkenner. CPI hat für den Einstieg bei den Österreichern 3,4 Milliarden Euro ausgegeben. Ein großer Teil ­davon wurde mit einer Brückenfinanzierung fremdfinanziert, die 2025 ­ausläuft. Dadurch stieg die Verschuldung auf fast 50 Prozent. Ziel sind 40 Prozent. Wenn nun Immobilien ­innerhalb des Konzerns verkauft ­werden, senkt das zwar nicht die ­Verschuldung, aber es hilft, die Liquidität zu der Gesell­schaft zu bekommen, die die Schulden zurückzahlen muss. Natürlich hätte man das Geld auch in Form einer Dividende ausschütten können, wovon auch die ­wenigen verbliebenen Kleinaktionäre profitiert hätten. Bei der Immofinanz wurde im Vorjahr aber keine Divi­dende ausgezahlt. Auch heuer war sie zu Redaktionsschluss unsicher. „Das hängt vom Marktumfeld und von den ­Gesprächen mit unserem Hauptaktionär ab“, sagt die Immofinanz-Sprecherin Bettina Schragl. Bei der S Immo stand ebenfalls noch keine ­Dividende fest.