Die neuen Lockerungen bei Immobilienkrediten

Erst letzten August ist die sogenannte Kredit-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (kurz KIM-VO) in Kraft getreten, sie sollte systemische Risiken in der privaten Wohnimmobilienfinanzierung begrenzen. Man befürchtete das weitere Überhitzen des Immobilienmarkts und eine steigende Anzahl „fauler Kredite“, sobald die Zinsen weiter steigen.

Tatsächlich ging die Nachfrage nach Immobilien und nach den dafür nötigen Krediten schon kurz darauf stark zurück. Dass neben der stark gestiegenen Inflation und den gestiegenen Kreditzinsen auch die KIM-VO daran schuld sein könnte, wie viele vermuten, hat das heimische Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) in seiner Sitzung im Februar zwar bestritten: Schließlich sei die Neukreditvergabe in Deutschland seither ähnlich eingebrochen, und das ganz ohne KIM-VO.

Dennoch konnte sich das FMSG auf Vorschlag der Finanzmarktaufsicht (FMA) nun durchringen, einige besonders kritisierte Details der KIM-VO zu entschärfen, um einerseits „die Flexibilität zu erhöhen“ und andererseits weiterhin die zusätzlichen Risiken daraus zu begrenzen.“ Seit 1. April ist die Novelle nun in Kraft, was hat sich tatsächlich verbessert? Das Wichtigste in Kürze:

1. Zwischenfinanzierungen

Wechseln Kreditnehmer und Angehörigen den Wohnsitz, und die alte Immobilie wird verkauft, um eine neue anzuschaffen, soll die für die Neuanschaffung nötige Zwischenfinanzierung vom Anwendungsbereich der KIM-VO ausgenommen werden. Die Zwischenfinanzierung darf dabei bis zu 80 Prozent des geschätzten Marktwerts der zu veräußernden Immobilie betragen und für maximal zwei Jahre vereinbart werden.
Das hilft den Betroffenen sehr – denn bisher durfte eine solche Immobilie tatsächlich nicht zu den Eigenmitteln gezählt werden.
Für die Tilgung der Zwischenfinanzierung kann entweder eine hinreichend „werthaltige Immobilie“ oder eine „als Sicherheit dienende Immobilie“ herangezogen werden.

„Werthaltig“ ist die Immobilie dann, wenn der Kreditnehmer den Ankauf des neuen Eigenheims durch den Verkauf der alten finanzieren kann. Aufgrund der kurzen Laufzeit (maximal zwei Jahre) kann hier von der grundbücherlichen Sicherheit ausgegangen werden, die Einholung einer Pfandurkunde ist grundsätzlich ausreichend.

Eine „als Sicherheit dienende Immobilie“ liegt dann vor, wenn für sie zum Zeitpunkt der Vereinbarung der neuen Finanzierung im Grundbuch eine Hypothek eingetragen ist; die Kreditsumme darf dabei 90 Prozent des Betrages der Hypothek nicht übersteigen.

In beiden Fällen ist eine Bewertung der Immobilie erforderlich, ihr Marktwert muss ermittelt werden. Von diesem (nach Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde EBA/GL/2020/06) ermittelten Marktwert dürfen dann maximal 80 Prozent für die Tilgung der Zwischenfinanzierung angesetzt werden.
Sollte die Summe aus Kredit sowie allfällige Vorlasten die 80 Prozent des Marktwerts übersteigen, ist die Finanzierung bloß bis zu diesem Betrag als Zwischenfinanzierung anzusehen.

2. Vorfinanzierungen für nicht rückzahlbare Zuschüsse durch Gebietskörperschaften

Auch diese Art von Zwischenfinanzierungen sind nun aus dem Anwendungsbereich der KIM-VO ausgenommen – auch hier erhöht sich die Verschuldung ja nur vorübergehend.
Zu den erfassten Zuschüssen zählen diverse öffentliche Förderungen für den Bau, den Erwerb, aber auch für Sanierungen von Wohnimmobilien. Die wesentlichen Voraussetzungen: Bei der Förderung handelt es sich um einen nicht rückzahlbaren Barzuschuss, durch den die Zwischenfinanzierung dann wieder refinanziert wird. Die Förderung muss von einer öffentlichen Stelle bzw. Gebietskörperschaft gewährt werden, und es muss bereits eine verbindliche Förderzusage vorliegen. Auch hier gilt eine maximale Laufzeit von zwei Jahren als starre Obergrenze. Die Laufzeit dieser zwei Jahre beginnt jeweils mit der Auszahlung der Kreditsumme.

3. Höhere Geringfügigkeitsgrenze für Paare

Während bisher bereits eine Geringfügigkeitsgrenze von 50.000 Euro gegolten hat, um etwa kleinere Immobiliensanierungen ohne strengere Auflagen zu ermöglichen, gilt nun für Paare, die gemeinsam als Kreditnehmer auftreten, die 50.000-Euro-Grenze pro Person. Das bedeutet, dass ein Paar (Ehepaar, eingetragene Partner oder Lebensgefährten) beispielsweise für eine Haussanierung bis zu 100.000 Euro an Kredit aufnehmen darf, ohne unter die strengen Anforderungen der KIM-VO zu fallen.