Jüngste Leitzinssenkung: Wie geht es weiter?

Lag der variable Effektivzins Anfang 2022 im Schnitt bei (aus heutiger Sicht) unglaublichen 0,98 Prozent, stieg dieser bis Jänner 2023 auf 3,90 Prozent, um ein Jahr später, Anfang 2024, gar bei 5,73 Prozent zum Liegen zu kommen. Doch seither ging's erfreulicherweise wieder leicht bergab, Anfang dieses Jahres betrug der durchschnittliche variable Effektivzins nur noch bei 4,41 Prozent. Das zeigt der neueste Infina Kreditindex (kurz IKI). Er wurde vom Wohnbau-Finanz-Experten Infina entwickelt und wird vierteljährlich veröffentlicht. Er basiert auf den Daten von zwölf regionalen und überregionalen Kreditinstituten, aus denen dann die Höhe der monatlichen Kreditraten abgeleitet werden.

Und die jüngste Leitzinssenkung Ende Jänner wird die leichte Tendenz nach unten weiterführen. „Während die Fed in den USA 2025 nur noch begrenzten Spielraum für Zinssenkungen sieht, stehen Kreditnehmern im Euroraum bessere Zeiten bevor. Nach vier bis fünf weiteren Leitzinssenkungen könnten variable Kreditzinsen auf etwa 3,25 Prozent fallen, sofern das Inflationsziel der EZB nahe der zwei Prozent bleibt. Diese Entwicklung bringt eine Entlastung bei bestehenden variablen Wohnbaukrediten, und stärkt die Leistbarkeit für zukünftige Käufer von Wohnimmobilien. Niedrigere Zinsbelastung, höhere reale Nettoeinkommen und langfristiger Fixzinssätze sorgen für Stabilisierung am Immobilienmarkt, was die Nachfrage nach Wohneigentum ansteigen lassen dürfte“, so berichtet der neueste IKI.

Blick in die Zukunft

Im Euroraum prognostiziert die Terminmarktkurve vom 6. Jänner 2025 laut IKI, dass der Drei-Monats-Euribor bis Dezember 2025 auf rund zwei Prozent zurückgehen soll, bevor er zum Jahresende 2026 wieder auf 2,2 Prozent ansteigt. Auch für die dann darauffolgenden Jahre erwartet der Terminmarkt einen weiter leicht ansteigenden Drei-Monats-Euribor.

Aufgrund der unverändert schwachen Konjunktur und hohen Schuldenquote im Euroraum dürfte der Druck auf die EZB steigen, ein niedrigeres Zinsniveau anzustreben. Ein Zollkonflikt könnte zudem die exportabhängige Konjunktur weiter belasten. Erst mit spürbarer Erholung der Wirtschaft im Euroraum oder einer klaren Aussicht darauf sind im Euroraum stärkere Zinsanstiege am langen Ende denkbar.

Fixzinsen bewegen sich seitwärts

In den letzten Monaten hat sich der Zinsvorteil langjähriger Fixzinsbindungen aufgrund der weiteren Normalisierung der inversen Zinskurve merklich verringert: Die Differenz zwischen dem für variabel verzinste Kredite relevanten Referenzzins Drei-Monats-Euribor und dem für 20-jährige Fixzinssätze bedeutenden 20-Jahres-EUR-Swapsatz hat sich in den vergangenen zwölf Monaten bis zum 10. Januar 2025 um mehr als einen Prozentpunkt auf rund 0,20 Prozentpunkte reduziert.

Für den 20-Jahres EUR-Swapsatz ist zu erwarten, dass sich dieser im Umfeld einer schwachen Konjunktur in einer Range eher seitwärts bewegt. Unter der Annahme eines Swapsatzes von 2,40 Prozent zum Jahresende 2025, zuzüglich eines Aufschlags von einem Prozentpunkt, ergäbe sich daraus ein Fixzins von 3,40 Prozent p. a. über 20 Jahre. Im Falle erneuter inflationärer Tendenzen infolge eines stärkeren Dollars, höherer Zölle, Lohninflation oder durch Energiepreisanstiege ist jedoch von einem höheren 20-Jahres-EUR-Swapsatz – im Bereich von 2,65 Prozent oder mehr – auszugehen. Das würde dann Kreditzinsen für 20-jährige Fixzinsbindungen ab 3,65 Prozent p. a. bedeuten.

Preisrückgänge bei Bestandsimmobilien

Während die Preise für Erstbezugswohnungen zuletzt stabil waren bzw. leicht angestiegen sind, waren Bestandswohnungen per Saldo von Rückgängen betroffen. Doch mit den rückläufigen Kreditzinsen und steigenden Nettoeinkommen zeigen die Preise am österreichischen Wohnimmobilienmarkt nun erste Anzeichen einer sich abzeichnenden Stabilisierung. Insgesamt war der Wohnimmobilienpreisindex der OeNB im dritten Quartal 2024 auf Jahresbasis noch um 2,3 Prozent rückläufig, im Vorquartalsvergleich jedoch nur noch um 0,2 Prozent. Auch in Österreich außerhalb Wiens verlangsamte sich selbst bei gebrauchten Eigentumswohnungen vom zweiten auf das dritte Quartal 2024 der Preisverfall auf 0,2 Prozent.

Den gesamten, ungekürzten Bericht zur aktuellen Lage auf den Kreditmärkten finden Sie im neuesten Infina Kredit Index (IKI) hier als Download.